「中国证券金融股份有限公司」还在用“房屋买卖合同”代替“借款担保合同”?你得了解这些风险

2020-06-18 12:04:46

以下为房屋买卖合同还在用“房屋买卖合同”代替“借款担保合同”?你得了解这些风险内容:

2015年6月17日,A公司(甲方,受让方)、 B、C、D公司(乙方、出让方)公司,E公司(目标公司)、F公司(担保方)、G公司(担保方)及黑先生(保证人)签订《股权回购协议》,约定:

还在用“房屋买卖合同”代替“借款担保合同”?你得了解这些风险

甲方向乙方支付股权回购溢价款共计3.298547亿元,甲方将其所有的位于北京市朝阳区的四套房产, “以卖代抵”的方式,以每平方米2万元的单价转让给乙方指定的买受人,由买受人于2015年6月26日前将房屋转让价款全额支付到乙方指定账户,其余款项由甲方于2015年6月26日前支付。

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2015年6月23日,A公司与蓝先生签订了《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》,双方约定:

蓝先生以2万元每平方米的价格购买A公司房产,并将购房款打到A公司指定的账户,代A公司支付1566万元的股权回购溢价款,A公司的回购期限四个月,回购的价款为蓝先生购房的价款再加月息3%,A公司支付回购款后,买卖合同自动解除,蓝先生向A公司指定的账户支付了600万元。

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后A公司与蓝先生发生争议,A公司遂向法院提起诉讼,要求确认买卖合同无效。

蓝先生提出反诉,要求A公司履行房屋买卖合同,将房屋交给蓝先生使用。

庭审中,法官向蓝先生释明是否以借款法律关系向A公司主张权利,但蓝先生坚持双方之间是房屋买卖合同关系,并非借款。

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法院裁判结果:

根据双方合同的约定,《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》是蓝先生向A公司借款600万余的让与担保,

并非真实的买卖合同关系。


当事人之间以虚假的意思表示所实施的民事行为无效。

故法院认定房屋买卖合同及房屋回购合同无效,并驳回了蓝先生全部诉讼请求。

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律师释法:

本案所涉法律关系表象为买卖合同及回购合同法律关系,而实际上却是借款合同及让与担保合同的法律关系。

让与担保是一种非典型性担保,指债务人(或第三人)为担保债权人权利的实现,将担保标的物之整体权利(通常是所有权)移转给债权人,在债务履行完毕后,标的物的整体权利又回归于担保人;在债务届时未能得到清偿时,债权人有就担保物优先受偿的权利。

还在用“房屋买卖合同”代替“借款担保合同”?你得了解这些风险

在让与担保法律关系中,买卖合同其实质是一种担保合同,是借款合同或者其他主合同的从合同,仅为担保主合同债权而存在。

如果脱离主合同,仅要求履行买卖合同,主张买卖合同关系项下权利,该诉求将无法得到法院支持。

让与担保作为一种担保方式,传统担保法对于禁止流质的规定,同样适用于让与担保。

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债权人要求确认买卖合同项下的财产归其所有的,法院不予支持,其仅享有请求以该财产的拍卖,变卖,折价款偿还所欠债权人合同项下的债务的权利。


本案中,当事人所为的买卖房屋的意思表示并不是当事人之间真实的意思,而是为保证借款合同主债权的实现而设立一种担保。

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当事人在法院释明之后仍拒不按照借款合同主张其权利,而只要求对方当事人履行买卖合同的义务,最终导致其买卖合同诉求不能得到支持。

我国对让与担保并没有立法给予规范,且让与担保所涉法律关系比较复杂,特别是让与担保的标的物品类各样,比如以土地使用权的租赁权、证券账户、经济适用房所有权及以划拨方式取得的土地使用权等为标的,由于我国法律行政法规对于以上标的物自由流转有着限制或者禁止性规定,以其为标的设立的让与担保合同,往往存在无效的法律风险。

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因此,笔者建议当事人在选择采取让与担保方式时,应采取审慎的态度,避免因为合同无效导致不必要的损失。

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诉说你的忧愁,群益帮您解忧。

作者:邵先梅律师

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